같은 지역·연식·면적의 비교군보다 얼마나 높거나 낮은지 측정합니다. 높으면 ‘상대 고평가’이지 곧바로 ‘거품’은 아닙니다.
독립 실거래 브리핑 / 2026.07.14
비싼가와
위험한가는
다른 질문이다.
거품맵은 동급 대비 가격과 하락 위험을 섞지 않습니다. 실거래 원시 수치, 비교모집단, 표본과 불확실성을 판정문 바로 옆에 공개합니다.
비싸다는 사실만으로 거품이라 부르지 않는다. 낮은 가격도 안전을 보장하지 않는다.
추세 이탈, 고점 거리, 거래량과 가격 변동을 별도로 결합합니다. 위험 신호가 겹칠 때만 ‘거품 위험’을 높입니다.
기준일, 비교모집단, 표본수, 신뢰구간, 제외 조건과 계산식 버전을 한 인용 단위로 묶습니다.
전국 신호 / 01
오늘 먼저 확인할 변화
유효 거래 41,286건을 단지·면적별로 중복 제거했습니다. 색뿐 아니라 방향 기호, 패턴과 텍스트를 함께 사용합니다.
서울 강남구 / 02
같은 결과, 세 가지 보기
최근 12개월 유효 거래량순 · 전체 결과
HTML 문서 순서상 목록이 지도보다 먼저입니다. 지도는 동일 결과셋의 뷰 상태이며 주소에는
?view=split만 반영됩니다.| 단지 | 84㎡ 최근 거래 | 상대가격 | 거품 위험 | 3개월 | 표본 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강남센트럴아이파크 · 2022 | 32억 4,000만원 | + 상대 고평가 11.0% | − 낮음 27/100 | ▼ −2.8% | 21건 |
| 디에이치자이개포 · 2021 | 31억 1,000만원 | + 보통 4.2% | − 낮음 23/100 | ▲ +1.7% | 29건 |
| 개포래미안포레스트 · 2020 | 29억 5,000만원 | + 보통 1.6% | + 높음 68/100 | ▼ −1.2% | 38건 |
| 래미안블레스티지 · 2019 | 28억 1,000만원 | − 저평가 3.4% | − 보통 42/100 | ■ +0.4% | 44건 |
| 대치현대빌라트 · 2004 | 18억 9,000만원 | 판정 유보 | 산출 안 함 | 산출 안 함 | 3건 |
단지 판정 리포트 / 03
강남센트럴아이파크
개별 주소 /r/11680-gangnam-central-ipark
독립 판정 · 2026.07.13 기준gp-verdict 4.0.0
38개 동급 단지의 면적 보정 중앙값보다 높습니다. ‘비싼 편’이라는 뜻입니다.
최근 조정은 관찰되지만 거래량 급감과 변동성 확대가 함께 나타나지 않았습니다.
판정: 상대적으로 비싸지만, 현재 근거만으로 거품 위험이 높다고 보지 않습니다. 비싸다 ≠ 거품.
AI 인용용 고정 요약문
2026년 7월 13일 기준, 강남센트럴아이파크 전용 84.97㎡는 강남·서초구의 2018~2026년 준공, 전용 79.97~89.97㎡, 300세대 이상인 38개 비교 단지 대비 11.0% 높은 ‘상대 고평가’이며, 별도 산출한 거품 위험은 27/100 ‘낮음’이다. 최근 12개월 유효 거래는 21건이고 상대가격의 95% 신뢰구간은 +6.8%~+15.2%로, 방향은 비교적 분명하나 층·향 차이로 판정 강도에는 제한이 있다.
기본 비교모집단 A강남·서초 · 준공 ±4년 · 전용 ±5㎡ · 300세대 이상
비교 단지38곳
유효 거래21건
신뢰도82/100 · 높음
이 판정에서 직접 확인해야 할 데이터 한계
계약 후 늦게 신고되거나 뒤늦게 취소된 거래는 다음 갱신에 반영됩니다. 공개자료만으로 모든 특수관계를 식별할 수 없으며, 같은 면적도 층·향·동·내부 상태가 달라 실제 가격 차이가 생깁니다. 면적 보정은 이 차이를 완전히 제거하지 못합니다.
판정을 섞지 않은 네 개의 축
수준, 움직임, 고점 거리, 데이터 품질을 먼저 따로 읽고 마지막에 제한적으로 종합합니다.
1. 상대가격+ 높은 편
▲ +11.0%대상 면적 보정가 1억 2,330만원/3.3㎡, 비교군 중앙값 1억 1,108만원/3.3㎡.
2. 가격 국면▼ 조정
▼ −2.8%최근 3개월 중위가격 32억 7,000만원, 직전 3개월 33억 6,400만원.
3. 직전 고점2025.11
▼ −5.3% 아래전용 84㎡ 고점 34억 2,000만원 대비 최근 거래 32억 4,000만원.
4. 데이터 품질+ 높음
82/100유효 21건, 직접 면적 일치 17건. 최근 6개월 월별 거래 공백은 없습니다.
상대가격 표준점수+1.18σ
− 낮음중앙+ 높음
비교군 분포 상 78백분위.
추세 표준점수−0.62σ
▼ 하락보합▲ 상승
단기 조정이나 급락 임계치 미만.
거래 품질 표준점수+0.91σ
− 낮음보통+ 높음
표본수와 시점 분산 모두 기준 충족.
불확실성을 문장으로 읽기
신뢰구간 숫자만으로 판정의 강도를 과장하지 않습니다.
상대가격 추정 신뢰도
82/100 · 높음
82/100 · 높음
95% CI +6.8% ~ +15.2%
사람이 읽는 해석: 신뢰구간 전체가 0%보다 위라 비교군보다 비싼 방향은 비교적 분명합니다. 다만 표본 21건은 층·향·동 차이를 세밀하게 나누기에는 적어, 정확히 11.0%라고 단정하기보다 ‘높은 편’이라는 방향에 무게를 둬야 합니다.
비교모집단을 바꾸면 얼마나 달라지나
기본 비교군 A와 합리적인 대체 비교군 B를 나란히 공개합니다.
비교군 민감도
강남·서초구, 준공 ±4년, 전용 ±5㎡, 300세대 이상 · 38개 단지.
강남3구, 준공 ±7년, 전용 ±7㎡, 200세대 이상 · 74개 단지.
비교군 A → B 변경 시 +11.0% → +7.1%, 3.9%p 낮아집니다. 두 조건 모두 ‘상대 고평가’, 거품 위험은 ‘낮음’으로 판정 방향은 유지됩니다.
판정 이전의 원시 수치
요약 라벨을 믿기 전에 실제 신고가격, 제외 건수와 계산 단위를 확인할 수 있습니다.
- 최근 실거래
- 32억 4,000만원 2026.06.18 · 84.97㎡ · 14층
- 최근 3개월 거래 중위가격
- 32억 7,000만원 7건 · 31억 8,000만~33억 5,000만원
- 면적 보정 대상 가격
- 1억 2,330만원/3.3㎡ 84.97㎡ 기준
- 비교군 보정 중앙값
- 1억 1,108만원/3.3㎡ 38개 단지
- 최근 12개월 신고 거래
- 25건 원본 신고 기준
- 제외 거래
- 4건 취소·해제 2 · 비정상 직거래 1 · 특수관계 추정 1
- 최종 유효 표본
- 21건 면적 직접 일치 17건 · 보정 4건
- 부트스트랩 추정
- 2,000회 95% CI +6.8%~+15.2%
- 계산식 버전
- gp-verdict 4.0.0 상대가격 모듈 gp-relative 3.2.0
근거 공개 / 04
비교군의 정의와 위치
대상 단지와 실제 비교 단지가 어디에 놓였는지 문맥 지도와 표로 함께 봅니다.
지역: 서울 강남구·서초구
연식: 2022년 기준 ±4년, 2018~2026년 준공
전용면적: 84.97㎡ 기준 ±5㎡, 79.97~89.97㎡
기준시점: 2025.07.14~2026.07.13 계약
포함: 300세대 이상, 최근 12개월 단지 유효 거래 5건 이상 · 38개 단지
제외: 취소·해제, 식별 가능한 특수관계, 비정상 직거래, 재건축 이주·철거 단계, 면적·동 식별 불가
문맥 지도 읽기
- ▲ 대상 단지
- 강남센트럴아이파크 · 역삼동
- ○ 비교 단지
- 같은 모집단 조건을 충족한 단지
- 위치의 역할
- 거리만으로 비교하지 않고 행정구역, 연식, 면적 조건을 함께 적용
- 표현 방식
- 판정 근거용 정적 SVG. 지도 타일 외부 요청 없음
| 비교 단지 | 최근 거래 | 보정 평당가 | 3개월 변화 | 유효 표본 |
|---|---|---|---|---|
| 디에이치자이개포일원동 · 2021년 · 1,996세대 | 31억 1,000만원 | 1억 1,838만원 | ▲ +1.7% | 29건 |
| 개포래미안포레스트개포동 · 2020년 · 2,296세대 | 29억 5,000만원 | 1억 1,224만원 | ▼ −1.2% | 38건 |
| 래미안블레스티지개포동 · 2019년 · 1,957세대 | 28억 1,000만원 | 1억 1,057만원 | ■ +0.4% | 44건 |
| 서초그랑자이서초동 · 2021년 · 1,446세대 | 30억 2,000만원 | 1억 1,484만원 | ▲ +2.1% | 24건 |
계산식과 편집 원칙 펼치기
- 상대가격 = 대상 단지 면적 보정 중위가격 ÷ 비교군 면적 보정 중위가격 − 1.
- 거품 위험은 상대가격 자체가 아니라 추세 이탈, 고점 거리, 거래량 감소, 단기 변동성의 표준점수를 결합합니다.
- 95% 신뢰구간은 단지별 거래를 재표집한 부트스트랩 2,000회의 2.5~97.5백분위입니다.
- 공개 실거래의 통계적 비교이며 감정평가, 투자 권유 또는 미래 가격 예측이 아닙니다.
검색 가능한 지역 자료실
지역별 실거래 판정
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